Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 9 369, сегодня: 24 ) Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке: советы, способы, нюансы — Твой риелтор

14.02.2020

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы статьи:

Можно ли продать квартиру с невыплаченной ипотекой?

До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора.

Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ. В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ.

Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие: 1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2. Заключение договора сделки при участии банка.

3. Замена залогодателя.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы
ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.

1. Погашение ипотечного кредита покупателем

Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму: 1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.

4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.

9. Проводится регистрация сделки.

2. Купля-продажа с участием банка

Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий: 1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2.

Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.

4.

Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.

9. Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.

В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;

• способ расчёта.

3. Купля-продажа с заменой залогодателя

Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм: 1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.

Читайте также:  Обжалование решения суда по гражданскому делу: порядок действий и образец жалобы на решение районного суда

3.

Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.

9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие: 1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2.

  • Квартира приобретается без обременения Минусом этой схемы является высокий риск.
  • ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.
  • Плюсы сделки с участием банка:

1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

Минусы следующие:

1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек. При смене залогодержателя преимущества безусловны: 1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами: • найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;

• собрать пакет документации для купли-продажи. После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.

3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор. Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок. СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.

Пакет документов для купли-продажи

Для сделки нужно подготовить документы: • паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;

• нотариальная доверенность (для представителей).

Составление и подписание договора купли-продажи

Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить: • самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса. При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией.

  1. Структура ДКП состоит из следующих элементов: • наименование документа;
    • дата составления – прописью;
    • место, то есть населённый пункт, где он составлен;
    • тело документа;
  2. • подписи сторон.
  3. В теле документа нужно выделить разделы: • предмет договора;
    • основную часть;

• заключительные положения. Разделы состоят из пунктов и подпунктов.

Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются: • обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2.

При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку.

Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.

5. Цель составления документа – продажа квартиры.

Остальные существенные положения ДКП следующие:

1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3.

Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4.

Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Дополнительно может включаться следующая информация:

• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.

В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса. ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.

Регистрация сделки

После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.

Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными.

Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

Источник:

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zaveshhanie/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sovety-sposoby-nyuansy.html

Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Далеко не каждый человек обеспечен финансово. Примерно 35% людей могут купить себе квартиру, не задумываясь о ее цене. Остальные де 65% не имеют такой возможности, а точнее – вынуждены брать большой кредит, чтобы получить деньги от банка.

Если же сравнить купленную за собственные деньги квартиру и кредит на нее, то можно твердо сказать, что в первом случае жилище выступает в качестве гаранта. Во втором случае собственник жилья не вправе распоряжаться квартирой так, как ему хотелось бы.

Вот почему продажа жилой площади, которая находится в ипотеке – не очень выгодно. Приходится то снижать цену, чтобы привлечь как можно больше покупателей, то необходимо заключать многие соглашения с банками и заверять все документы у нотариуса. В общем, работа ужасная, волокитная и очень нудная.

Стоит рассмотреть несколько законных способов, чтобы каждый теперь смог продать ипотечную квартиру без проблем.

Можно ли вообще продать жилье, находящееся в ипотеке?

Есть несколько действенных схем-продаж:

  • погашение кредита намного раньше полного срока выплаты;
  • привлечение другого банка для кредитования;
  • реализация закладной;
  • смена заемщика.

Совсем не обязательно выполнять каждый пункт, чтобы был доступ к тому, чтобы ипотечная квартира была готова к продаже. Но, в основном, именно эти способы считаются самыми продуктивными и наиболее практикуемые. Самое главное в такой жилой площади действовать в полном согласии с залогодержателем и с кредитной организацией.

Главные причины продажи ипотечной квартиры

  1. Ухудшение финансового положения. Ипотека считается самым затратным моментом, который длится от 15 до 25 лет. Не многие в состоянии поддерживать такую финансовую стабильность, выплачивая каждый месяц крупную сумму за квартиру. И вообще, такие выплаты часто становятся источником различных финансовых трудностей.

    Вот почему иногда становится выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

  2. Продажа жилища для получения прибыли. Эта причина встречается чаще всего, особенно если дом новый и до сих пор строится. Правда, далеко не каждый покупатель сможет найтись, ведь ценник за такую квартиру очень большой, не все могут себе позволить подобное.

    Но те, кому финансовое положение позволяет приобрести ипотечную квартиру, не отказывают себе в этом.

  3. Улучшение финансового положения. Бывает и так, что заемщик, наоборот, считает, что ему данной квартиры становится мало. Принимается решение о том, чтобы приобрести более просторное жилье.

    Поэтому, чтобы получить дополнительные средства на покупку новой квартиры, продается старая, даже несмотря на то, что она находится в ипотеке. Как правило, продажа жилья в ипотеке проходит очень быстро и легко, а покупатели всегда находятся.

  4. Семейные обстоятельства. В большинстве случаев, это может быть разлад в семье, а именно – развод.

    Продажа ипотечной квартиры становится делом очень кропотливым, трудоемким, утомительным и сложным, так как важно решить кучу вопросов, подписать множество бумаг. Пожалуй, этот пункт считается самым жестким и сложным.

Основные способы, как продать квартиру в ипотеке

Самое первое, с чего необходимо начать – это с разрешения банка на продажу жилища. Заключенный договор включает в себя условие, предусматривающее окончательную выплату залогодержателю по долгу.

Важно удостовериться, чтобы нет никакого штрафа, ведь именно он может увеличить бремя всех расходов. Такая продажа квартиры станет невыгодным делом.

Итак, для продажи ипотечного жилища необходимо участие следующих субъектов:

  1. залогодателя, т.е. продавца;
  2. залогодержателя, т.е. банка;
  3. нового владельца продаваемого жилья.

Как только банк одобрил документы на продажу квартиры, залогодатель приступает к поиску покупателя, начинает заниматься выпиской из квартиры всех тех, кто жил в ней ранее, выбирает вариант расчета. Это может быть как помощь банка, закладная, так и долгосрочная уплата долга в полной мере.

  1. Досрочное погашение долга. Это, пожалуй, самая простая ситуация. Ведь ипотека – действие растяжимое, и не всегда у человека найдется определенная сумма денег, чтобы полностью перекрыть весь долг за квартиру. Есть отличный вариант, если сам покупатель будет выкупать жилье, тем самым платя за ипотеку. Впоследствии, конечно, ценник за жилье станет намного меньше, так как будет вычитаться сумма за уже оплаченную ипотеку. Здесь стоит замотивировать покупателя, чтобы ему захотелось именно вашу квартиру и ничью другую. Единственное, что необходимо сделать перед подобной сделкой – это выписать всех прописанных в квартире.
  2. Третья сторона в сделке. Чтобы обеспечить защиту прав двух сторон, необходимо привлечь третью, т.е. банка-кредитора. Такой посредник станет гарантом на то, что доверять продавцу можно, и убедит покупателя осуществить предоплату за жилье. После этого запрет на продажу квартиры с продавца снимается, и можно спокойно оформлять документ купли-продажи на ипотечную квартиру. В данном случае, третье лицо должно быть извещено обо всем, даже о том, что покупатель вносит сумму на счет продавца. Таким образом, банк-кредитор выступает в качестве гаранта, следящий за тем, чтобы не было никаких нечестных махинаций.
  3. Замена заемщика. Такой случай встречается довольно редко, но банк все-таки может сменить заемщика по кредиту. Основная причина такого решения – проблемы с выплатами у первого заемщика. В этот же банк вполне может обратиться и покупатель. Но этот случай банк рассматривает крайне редко, так как даже новый заемщик не всегда может владеть достаточным доходом. Если же банк решил действовать в пользу нового заемщика, то между сторонами заключается договор, выполняются некоторые операции для подписи, а затем покупателем гасится вся задолженность продавца квартиры. Происходит полное переоформление ипотеки, а все права и обязанности переносятся на нового владельца.
  4. Самостоятельная продажа жилья. Этот пункт немного совпадает с досрочным погашением кредита. Но данный случай исключительно для тех, кто более аккуратен и осторожен в своих действиях. Здесь точно так же заключается договор, дается задаток продавцу на полное погашение кредита. Правда, сумма передается не самому продавцу в руки, а напрямую в банк, где происходит внос на специальный счет. Сотрудники банка отслеживают приход суммы и сами занимаются погашением займа по приходу денег. После того, как обременение спадет, можно начать куплю-продажу.

Для чего так важно извещать банк о планах на продажу жилья?

Если вы не поставите в известность банк, то могут быть проблемы. Так, важно следующее:

  • пока ипотека полностью не будет выплачена, владельцу запрещается ее продавать, менять, дарить. Получается, что даже квартира в ипотеке – это еще не собственность человека, а принадлежность банка;
  • некоторые банки не дают согласия, аннулируя процедуру купли-продажи, а это может сформировать некоторые проблемы, связанные с полным переоформлением всех документов;
  • если договор не составлен, а задаток уже отдан (причем, неофициально), то никакой документации об этом не будет, а в купле-продажи не будет стоять даже штампа, что операция была произведена.

Разберем на примере 2 способа продажи квартиры в ипотеке

Жилье в ипотеке Сбербанка. Вряд ли можно встретить, чтобы этот крупный банк отказал своим клиентам даже в ипотеке.

В любом случае, Сбербанк всегда будет в полном выигрыше, так как получает немалую выгоду от кредитного договора и процентов.

Если Сбербанк войдет в положение и сочтет перепродажу квартиры уважительной причиной, то он даст свое согласие и получит обратно все свои сделанной вложения. Продажа ипотечной квартиры Сбербанка возможна, если:

  • покупателем уплачен весь долг за жилье, так же приобретатель должен вести с банком переписку и договоренность, чтобы все обязательства были заверены на нового владельца – только так сделка будет завершена;
  • провести перекредитование на нового владельца при заключении, что будет соответствовать всем требованиям и программам;
  • у клиента нет возможности оплачивать ипотеку, происходит снятие отягощения, и банк выбирает по выписке завершение расчета и оформляет все права по ипотеке на другого человека.

Жилье в ипотеке ВТБ 24. В данном случае, продажу жилья можно осуществить через официальный сайт банка ВТБ 24. Здесь полно предложений, чтобы приобрести недвижимость, которая уже находится в залоге банка. ВТБ рассматривает как наличный расчет, так и предлагает кредит на таких основных условиях, как:

  • от 12% годовых;
  • от 20% – доля платежа в первый раз;
  • срок выплаты ипотеки до 30 лет.

ВТБ 24 очень строго относится к тому, если человек, имеющий ипотеку, решит продавать данную жилплощадь, не до конца выплатив свой долг. Готовьтесь к тому, чтобы правильно дать пояснения, насколько для вас необходимо это решение.

Так же, банк всегда проверяет финансовое состояние человека, его устойчивость и тщательность остальных кредитных выплат.

Но ,если сравнивать ипотеку Сбербанка и ВТБ 24, то можно смело сказать, что второй банк намного проще относится к продаже ипотечного жилья.

Есть ли перед продавцом риски?

В основном, продавец почти ничего не теряет, если реализует продаже квартиры. Единственное, о чем важно упомянуть: те средства, которые были израсходованы во время оформление ипотеки, уже не вернутся обратно.

Сюда входят и услуги нотариуса, и страховщика, и оценщика, и многое другое. Так же, важно помнить каждому покупателю, что все штрафные санкции в 99% случаев переносятся на него.

Продавец ничего не теряет, а только получает свои деньги.

Юридические нюансы оформления квартиры, находящейся в ипотеке

Человеку, который продает квартиру, необходимо иметь следующие документы при себе:

  • копию паспортов всех членов, кто ранее проживал в квартире;
  • все документы, устанавливающие права на квартиру (например, государственная регистрация);
  • кадастровый паспорт в том случае, если последняя сделка была более 5 лет назад;
  • выписку из домой книги, где указаны все зарегистрированные ранее жильцы;
  • согласие одной из половин на продажу квартиры;
  • копию лицевого счета;
  • справку о том, что по коммунальным платежам перед продавцом нет задолженностей;
  • справку о том, что перед налоговой нет долгов;
  • справку о том, что пациент абсолютно здоров и не имеет выписки с психоневрологического диспансера.
  • Кстати, все наглядные образцы можно увидеть в интернете, где полно документов, которые необходимы для сделки купли-продажи ипотечного жилья.
  • Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы
  • Человеку, который покупает квартиру, важно иметь при себе следующие документы:
  • заявление со всеми данными паспорта;
  • заявление поручителя, который будет в этой сделке как основной гарант перед банком, что покупатель обязуется выплачивать определенный долг;
  • пенсионное, налоговой номер;
  • все данные, если покупатель женат и имеет детей;
  • документы, где прописан доход покупателя за последние 5-6 лет;
  • документы о том, покупатель в состоянии оплатить первый взнос;
  • кадастровый паспорт, а также технический;
  • согласие одной из половин на приобретение жилого помещения;
  • специальная выписка об отсутствии ограничений, чтобы претендовать на имущество;
  • документ с подтверждением, что человек является участником программы ипотечного кредитования.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке. Сегодня можно встретить продажу ипотечного жилища почти в каждом объявлении. Еще чаще встречается ситуация, когда заемщик не в силах гасить свой долг. Вот почему человек приходит к выводу, что ему поможет только продажа помещения.

Лучше всего, конечно, пользоваться двумя законными способами, чтобы осуществить продажу: переоформление кредита на покупателя или погашение ипотеки покупателем с выплатой на продавца. И как бы ни было все это рискованно, ничего не поделаешь – жилая площадь все равно нужна при любом раскладе.

Самое главное – будьте предельно осторожны и аккуратны в заполнении всех необходимых документов.

Источник: https://homeblogkate.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-vse-zakonnye-sposoby/

Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.

Продать жилую ипотечную недвижимость в 2020 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Что говорит закон?

Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.

Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.

Внимание! При обнаружении попытки реализации залоговой недвижимости с нарушением установленных законом правил права на нее перейдут кредитному учреждению (ст. 301 ГК РФ).

Законные способы продажи

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:

  1. Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
  2. Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
  3. Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
  4. Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.

Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Продажа с досрочным погашением кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.

Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.

Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:

  1. В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
  2. Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
  3. На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
  4. Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
  5. Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
  6. Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
  7. На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.

Скачать документ в Word [65.50 KB]

Самостоятельная продажа

Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.

Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.

Процедура самостоятельной продажи:

  1. Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
  2. Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
  3. Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
  4. Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
  5. После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
  6. Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.

При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.

Продажа банком

Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.

Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.

Продажа долговых обязательств

Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:

  • необходим тот же самый комплект документации;
  • при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.

Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.

Плюсы и минусы вариантов продажи

Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.

Вариант Преимущества Недостатки
Путем досрочного погашения Избавление от долга с одновременным получением наличных денег Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя
Продажей задолженности Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме Необходимость в поиске «перезаемщика»
Самостоятельной продажей банком Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации
Самостоятельно продавцом и покупателем Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела Временные затраты

Риски сделки

Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.

  • В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.
  • Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.

Источник: https://law247.ru/civil/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/

Как самостоятельно продать квартиру, если покупатель с ипотекой ? Пошаговый алгоритм для продавца 2019 год

Нюансы сбора документов

Порядок, который обязан соблюдаться при сделке купли-продажи недвижимости по ипотеке несколько оличается от простого процесса реализации квартир, это связано с наличием кое-каких обременений, но бояться нечего.

Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, потому что это помогает выполнить заключение прозрачной сделки за короткий срок, что выгодно банку, так как рисков значительно меньше.

Для продавца же это сотрудничество еще важнее.

Зачастую владельцы квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку. А когда узнают,что деньги банк переведет после регистрации, вообще встают в ступор. Но это неправильно.

Если смотреть со стороны безопасности и рисков, то банк с хорошей репутацией и большими объемами активов выступает гарантом получения продавцом средств от сделки (банк – это не «человек с улицы», а серьезная организация).

Опять же банк рискует больше всех, поэтому вполне логично требует от людей показать действиями и документально свои намерения заключить сделку купли-продажи жилой недвижимости. Главная пятерка банков страны действует именно по такой схеме.

Если же банк малоизвестный, готов выдать деньги до регистрации ДКП (договор купли-продажи), то стоит внимательнее смотреть на действия участников, т.к. это может быть как сговор банка и покупателя, так и очень высокая ставка по кредиту, последнее, впрочем никак не повлияет на продавца.  

Известные опаски собственников недвижимости (продающая сторона):

  • не поступят средства на счет;
  • заказчик не сможет погасить хвост перед банком и будет необходимо отдавать уплаченную за жилплощадь сумму;
  • на оформление будет необходимо израсходовать довольно большое количество времени, а в итоге сделка не состоится.

На самом деле, собственник  получает гигантское преимущество в подобной сделке, он имеет возможность  не сомневается в том, что банк и регистрационная палата будут смотреть за законностью всех этапов проведения сделки , а клиента еще и проверят на честность. Еще и абсолютно бесплатно.

Средства перечисляются незамедлительно, впоследствии чего жилплощадь располагается в залоге у банка. В случае если по каким – нибудь основаниям покупатель не имеет возможность платить ипотеку, возврат средств не исполняется.

Методы реализации

Автономный сбор и оформление документов, сделки, заключение предварительного и основного ДКП. Оформление с поддержкой профессионалов – адвоката, риелтора, работника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит. Практиковаться с оформлением сделки автономно имеют возможность далеко не все жители, впрочем плюсы явны:

  • большая экономия – предложения экспертов по ведению юридических сделок стоят недешево;
  • продавец получает возможность лично держать под контролем все рубежи сделки, ставить  максимально прибыльные для себя условия;
  • не будет допущено жульничества со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогих предложений, без коих возможно было бы и обойтись.

При таком пессимизме все же есть плюсы и в обращении  к работникам риэлторской сферы:

  • экономия времени и сил – оформление документов, это нередко долгий и хлопотливый процесс;
  • гарантия того,  что все будет оформлено верно, юридически компетентно и в согласовании с законодательством РФ;
  • опытный профессионал понимает, как уменьшить время на оформление сделки,  что довольно принципиально, в случае если сроки поджимают.

Занимаясь оформлением реализации жилплощади по ипотеке, стоит поэтапно   заблаговременно обозначать проект действий, дабы не упустить ничего из значимых рубежей.

Итак, рассмотрим проведение такой сделки самостоятельно со стороны продавца. Постараюсь раскрыть этот вопрос как можно проще, используя терминологию только в документальной части.

  • Необходимые бумаги
  • Главная задача собственника недвижимости – собрать все нужные бумаги для предоставления их по требованию в банк, в муниципальные органы, такие как регистрационная палата, а еще в БТИ.
  • Перечень документов:
  • Паспорта всех участников сделки, копии всех страничек. Нужны паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга а еще детей собственника, в случае если они достигли возраста 14 лет.
  • Бумаги, устанавливающие право на недвижимость – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или же купли-продажи.
  • Выданный в БТИ кадастровый или же технический паспорт.
  • Свидетельство, подтверждающее, собственно, что гражданин владеет правом принадлежности на жилплощадь. Предьявлять право имеет возможность лишь собственник недвижимости.
  • В случае если в жилплощади прописан и живет не достигший совершеннолетия малыш, надлежит быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, сделка может быть признана жалкой.
  • Согласие супруга или же супруги собственника на перепродажу жилплощади и воплощение каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде, заверенное нотариусом. Без предоставленного согласия сделка еще имеет возможность быть оспорена, тем более, в случае если имущество приобретено в браке и считается общей собственностью обоих.
  • В случае если была изготовлена предварительная оплата, нужно устроить копию документа, подтверждающего перевод средств и заключить предварительный договор, в том числе и в случае если уже был заключен основной. В подготовительном договоре необходимо указать факт внесения предоплаты.
  • Выписка из Росреестра и домовой книжки – это нужные бумаги, которые станут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление покупки за счет кредитных денег не состоится.

Собственно в любом банке предъявляются собственные запросы и уточняется свой список документов. Дабы ускорить процесс сделки, рекомендовано предоставить отсутствующие бумаги по первому требованию работника ипотечного отдела банка.

Чаще всего, банки запрашивают свидетельство того, что в жилплощади не была проведена нелегальная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть применен технический паспорт, заказанный в БТИ незадолго или же в процессе хода сделки.

Действия при продаже квартиры по ипотеке:

  • Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
  • Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
  • Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
  • Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
  • Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
  • Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
  • Осуществляется перевод денежных средств продавцу.
  • После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт  приема – передачи недвижимости. Хотя и можно указать в договоре, что стороны будут действовать без такового.

Вероятные опасности

Самый большущий риск, на который идет торговец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, собственно, что средства за жилплощадь не будут переведены нерадивым клиентом. Впрочем, при оформлении сделки, в которой клиент получает ипотеку, этот риск сведен к нулю. Перечисление средств всецело контролируется банком.

  1. Обман при оформлении реализации жилплощади по ипотеке не возможен еще вследствие того, что:
  2. сейчас кредиторы буквально не выдают покупателям средства на руки, а сами перечисляют продавцу на обозначенный в документах счет;
  3. собственник имеет возможность избрать вариант, при котором сденьги станут заблаговременно переведены на банковскую ячейку, в этом случае, они уже принадлежат ему, но имеют все шансы быть сняты только впоследствии передачи права покупателю;
  4. в том числе и в случае если, по каким – то основаниям, плата поступит не в полном объеме,сделка имеет возможность быть оспорена в суде, и собственник жилплощади вновь будет ее полноправным обладателем.

Можно не бояться, что станут переданы фальшивые деньги, банк, по определению не имеет возможность расплатиться с владельцем квартир фальшивыми средствами. Если доля средств передается клиентом наличкой (залог),деньги можно незамедлительно проверить у сотрудника банка.

Подитог: плюсы и минусы

В большинстве случаев, перепродажа жилплощади по ипотеке как оказалось лучшим вариантом для владельца недвижимости, тем более, в случае если он не ориентируется в юридических нюансах и имеет возможность совершить оплошность при оформлении сделки.

Возможность лжи и афер сводится буквально к нулю. Банк кропотливо инспектирует все бумаги, по большей части из – за того, собственно что продаваемая жилплощадь станет пребывать в залоге до тех пор, пока же клиент не выплатит ипотечный кредит.

Плюсы сделки:

Получение бесплатной консультации проф. юристов банке,правильное оформление всех документов, а соответственно  и договора купли – реализации.

  • Гарантированное перечисление средств на счет продавца в обозначенный срок.
  • Проверка чистоты сделки.
  • Минусы:
  • Внушительный перечень документов, необходимых для предъявления кредитору.
  • Долговременное оформление, в связи с тем, что нужно дождаться заключения банка по кредиту.
  • Возможность того, собственно что сделка станет закрыта впоследствии решения подготовительного контракта из – за такого, собственно, что покупательне получит одобрение банка.

Для продавца сделка с продажей жилплощади по ипотеке имеет возможность оказаться наиболее наилучшим вариантом. Дается залог того, что средства несомненно будут переведены на счет, в том числе и впоследствии передачи прав на недвижимость другому человеку.

Сейчас все более россиян покупают жилплощади в ипотеку, потому что накопить на жилище при сегодняшних получках и уровне тарифов буквально невозможно. Первый этап оформления сделки – заключение предварительногодоговора, в котором описываются все обстоятельства, договоренности между сторонами сделки.

Итог

Исходя из того, что 80% сделок с недвижимостью на сегодня проходят с привлечением ипотеки,государство регулирует банки, банки тщательно проверяют чистоту заемщика, можно смело экономить продавцу на услугах агентств, стоимость которых зачастую неоправданно завышена. Удачных сделок !

Если статья была полезна, подписывайтесь — будет много практических статей по темам недвижимость, бизнес, финансы.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cb44ecfaa531e00b3c714b2/5cb9b638f904b000b474f13b

Ссылка на основную публикацию