Продажа доли в квартире — документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться.Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделкиРазличными путями ищут покупателя (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире — номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

Для этого в Росреестр или МФЦ представляют:

  1. заявление о регистрации соответствующего перехода;
  2. договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);
  3. копии паспортов и свидетельств о рождении;

Квитанция об уплате пошлины может не представляться – информация о ее оплате имеется в Госинформсистеме о государственных и муниципальных платежах (регистрирующий орган самостоятельно найдет такую информацию). Также, в случае необходимости, к пакету документов прилагают доверенность на представителя, документы из органов опеки и попечительства.

Шаг 4. Уплата налога

После регистрационных действий продавец доли должен уплатить НДФЛ (п.17.1. ст. 217 НК РФ), или обратиться за имущественным налоговым вычетом (ст. 220 НК РФ).

В целом продажа доли в квартире проводится так же, как и любой другой недвижимости, с одним существенным уточнением — предварительным извещением других собственников о продаже.

Пренебрегать таким извещением нельзя, поскольку по решению суда заинтересованное лицо (собственник другой доли квартиры) вправе потребовать перевода прав и обязанностей по состоявшемуся договору на себя (п.3 ст. 250 ГК РФ).

Отдельные нюансы продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Наиболее часто встречаются следующие:

1. Нужен ли нотариус для совершения сделки?

Да, с 15 июля 2016г. любые сделки по отчуждению долей в составе недвижимости требуют обязательного нотариального заверения (даже если происходит одновременная продажа всех долей всеми собственниками) (ФЗ-122).

2. Как продать 1/2 доли?

При желании продать всю долю в квартире, собственник действует обычным порядком: извещение лиц, имеющих первоочередное право на покупку, поиск постороннего покупателя, оформление документов и самой сделки, регистрация.

Если владелец решил продать только часть принадлежащей ему доли квартиры, например только половину, а другие собственники не хотят ее покупать, действовать он может тремя способами:

  • Дарение малой части своей доли (микродоли). В результате, новый владелец, к примеру 1 кв. м. площади, получает право преимущественной покупки, и пользуется им, «докупая» до ½ доли продавца.
  • Дарение (с передачей за нее денег без договора). При этом фактически происходит притворная сделка, и она может быть оспорена в суде.
  • Залоговая сделка. Владелец закладывает часть квартиры, принадлежащую ему (сумма займа при этом и составляет цену доли), а затем уступает залог займодавцу-покупателю, передавая ему свою часть недвижимости в собственность.

Последний из вариантов считается более «чистым» с юридической точки зрения и оспорить его сложно.

3. Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире?

Приватизированная квартира находится в общем владении, причем как правило, доли собственников одинаковы (если при приватизации не было установлено другое).

Распоряжаться квартирой возможно только с согласия всех собственников. Если все согласны продать свои доли одному покупателю, проблем не возникает. Если в сделке заинтересован только один из собственников, он должен действовать как описано выше: извещение о продаже — продажа- регистрация перехода прав.

Если сособственники чинят препятствия в продаже, за выделом доли в натуре придется обратиться в суд.

4. Как оформить сделку купли-продажи долей между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу?

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

  • Доля в виде комнаты (например, в коммуналке) может быть продана родственнику только при условии, если от покупки откажутся другие жильцы квартиры (соседи), имеющие преимущественное право на покупку.
  • Если имущество принадлежит супругам, оно считается общей собственностью и продажа части квартиры одним супругом другому будет незаконнной (согласно ст. 153 ГК РФ сделка влечет изменение, установление, прекращение прав, а при купле-продаже между супругами, квартира как была их общей собственностью, так и остается). Если есть необходимость перераспределить имущество, мужу и жене лучше прибегнуть к дарению или составлению брачного договора, в котором прописать доли, и условия их раздела.
  • Если сделка проводится между другими родственниками, она совершается в общем порядке (описанном выше), но обязательно составляется акт передачи денег, чтобы сделку невозможно было признать мнимой.
  • Налог на доходы от продажи составляет 13%, даже если продажа осуществлена между родственниками. Налоговый вычет с покупки также предоставляется на общих основаниях.

5. Как выделяется доля для продажи? Как ее оценить?

Раздел квартиры без определения долей, и раздел общей долевой собственности, осуществляется одинаково. Любой из собственников имеет право выделить долю квартиры, принадлежащую только ему и распорядиться ею по своей воле. Такая доля может предоставляться в виде части собственности, либо путем выплаты собственнику денег за его часть квартиры.

Произвести выдел можно:

  • По договору сторон (собственников). Родственники могут прийти к согласию о разделе добровольно, и определить доли самостоятельно, заключив соответствующее соглашение.
  • Судебным путем. Доля выделяется в натуре (изолированная часть квартиры — чаще всего комната), а если это невозможно, то суд принимает решение, согласно которому оставшиеся родственники выплачивают отделяющемуся денежную компенсацию, соответствующую его части.

Важно: выдел доли может произойти в натуре, или в виде денежной компенсации. Заинтересованный в выделе доли собственник, при недостижении согласия в семье о разделе, подает заявление в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Размер доли рассчитывается арифметически (пример: квартира 60 кв. м., 3 собственника, доля одного из них 60:3=20 кв. м.). Если доля собственника представляет собой одно или несколько изолированных помещений, цену имущества можно определить на уровне цены аналогичных объектов недвижимости, то есть того же размера, местоположения и проч.

Для определения стоимости доли, не составляющей отдельного помещения определяется по результатам независимой оценки профессионального оценщика (оценочной организации).

6. Как приостановить продажу долей?

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Приостановить продажу собственником, при условии надлежаще проведенного уведомления, невозможно.

Однако, согласно закону о госрегистрации недвижимости, приостановить ее можно в случаях:

  • Отсутствия среди документов, сданных на регистрацию, отказов лиц, имеющих право преимущественной покупки, если на дату подачи документов в ФРС еще не истек месяц с даты уведомления о продаже (ФЗ-122);
  • Заявления о приостановлении регистрации со стороны покупателя или продавца (на срок 1 месяц), по решению суда (на срок, указанный в решении суда), при сомнениях регистратора в подлинности/достоверности предоставленных документов (до трех месяцев) (согласно ст. 19 названного Закона).

7. Как продать квартиру по долям одному покупателю?

Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю.

При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст.

554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.

8. Как продать долю в коммунальной квартире?

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

При желании продать комнату, собственник извещает всех других владельцев комнат (включая муниципалитет), и по истечении месяца вправе осуществить сделку.

Часто, если квартира многокомнатная, возникает вопрос, кому именно направлять уведомления о продаже. Если часть комнат пустует/сдается/ местонахождения собственников неизвестно. В этом случае следует запросит в Росреестре выписку на объект (квартиру полностью), исходя из которой и определяются все собственники доле, которых нужно уведомить о предстоящей продаже.

Если же кто-то из соседей безвестно отсутствует, часть квартиры переходит по наследству (но еще не оформлена), в других сложных ситуациях, можно прибегнуть к методам продажи, описанным выше (залог, дарение и т.д.).

9. Как продать долю в проблемной квартире, например, ипотечной?

Доля в квартире (за исключением комнаты в коммуналке), зачастую проблемная покупка, поэтому желающих приобрести ее немного. Если же покупатель находится, он рассчитывает на цену, существенно ниже среднерыночной. Это и понятно: проблемы с «недружественными» соседями, оформление доли, выдел ее в случае необходимости, наличие несовершеннолетних детей. Все это влияет на стоимость объекта.

Риском для покупателя считается и покупка ипотечной квартиры. Прежде всего надо озаботиться согласием банка на сделку.

Проще всего такую долю бывшему супругу/супруге (после развода) — банк не станет возражать в этом случае. Если же продажа предполагается стороннему лицу возможны несколько вариантов:

  • Самостоятельная продажа собственником доли по разрешению банка;
  • Оформление сделки и регистрационных действий банком, погашение кредита и передача покупателю закладной;
  • Переоформление кредита (перевод долга) на покупателя (также необходимо согласие кредитора-банка).

Конечно, нельзя забывать об уведомлении (праве преимущественной покупки).

10. Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире?

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

  • Если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог не уплачивается (то есть имущественный вычет составляет 1 млн. руб.), согласно п.2 ст. 220 НК РФ;
  • Если выручено свыше миллиона, расчет налога идет от суммы, превышающей миллион;
  • Если доля была в собственности не менее 3 лет, НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

11. Как продать долю после развода?

Продажа осуществляется по общей схеме: уведомление о продаже лиц, имеющих право преимущественной покупки, поиск стороннего покупателя, сделка, ее регистрация в Росреестре.

12. Как продать долю в квартире, полученной по наследству?

Продажа унаследованной доли осуществляется с учетом ст. 250 ГК РФ, и только после вступления в права наследования.

Читайте также:  Виндикационный иск в гражданском праве - образец, понятие и условия применения

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии.

Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры.

Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/doli-v-kvartire-situacii-i-nyuansy.html

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Как известно, со своей квартирой мы вольны делать всё, что законом не запрещено. Если собственность долевая, то распоряжаются таким имуществом владельцы всех долей сообща. Если продать квартиру вы можете без каких-либо условий и обязательств, с продажей доли в квартире дела обстоят несколько иначе. Далее мы рассмотрим правила и порядок переоформления доли недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83. Это быстро и бесплатно!

Разные нюансы

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса, владельцы других долей имеют преимущественное право её купить.

То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене.

При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:

Мне принадлежит 88/1111 доли в праве собственности на квартиру №13 в доме №13 по ул.Мира в г.Рыбинск. Я намерен долю продать.

На основании того, что Вы являетесь сособственником квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 871 000 (восемьсот семьдесят одну тысячу) рублей на следующих условиях:в месячный срок с даты получения предложения, Вы передаёте мне задаток в размере 202 000 (двухсот двух тысяч) рублей. Если в этот срок Вы не выразите согласие на покупку, оставляю за собой право продажи долевой собственности третьему лицу.

Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.

Алгоритм продажи

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделкиПошаговая инструкция по покупке квартиры поможет вам в том случае, если вы собираетесь приобрести не только комнату, а всю недвижимость целиком.

Оформление наследства после смерти — щепетильный вопрос. Вокруг него обычно ходят много раздоров. Читайте далее…

Про оформление материнского капитала все написано в статье по адресу: https://lawyer-consult.ru/social_security/poluchenie-materinskogo-kapitala.html.

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ (части) КВАРТИРЫ

  • Город
  • Дата договора
  • Мы, ниже подписавшиеся: Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
  • Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:
  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Скачать образец вы можете от сюда. К договору обязательно прикладывается передаточный акт.

Нюансы договора

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть.

Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра.

В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Кому и сколько платить налогов

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделкиПродажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%. Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет. Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.

Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом, т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.

Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в этой статье какой налог при продаже квартиры по завещанию.

  1. Как видите – ничего сложного!
  2. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  3. +7 (499) 938-46-83 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli.html

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.
Читайте также:  Установление отцовства в судебном порядке: пошаговая инструкция

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей.

За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде.

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Продажа доли в квартире - документы, порядок оформления и важные нюансы сделки

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Источник: https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/

Пошаговая инструкция: как продать долю в квартире? Подводные камни

Купля-продажа доли квартиры — сложный процесс. Закон защищает права всех граждан, не ущемляя какую-либо категорию.

Таким образом, государство наделило всех собственников квартиры преимущественным правом покупки. Во избежание путаницы в документах — предоставило дополнительную юридическую проверку договора купли-продажи нотариусу.

Как пройти этапы оформления доли жилплощади без проблем? Будем разбираться детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?

Общая собственность — это недвижимость, принадлежащая одновременно двум или более гражданам.

Она может быть двух видов:

  • общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
  • общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).

Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.

Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.

Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать.

Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет.

Достаточно будет составить письменное соглашение с указанием кому, и какая комната отводится, заверить его через нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.

Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:

  • собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
  • выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
  • если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.
Читайте также:  Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика - пошаговая инструкция 

Если не получается соблюсти все нюансы, суд откажет в выделении доли в натуре. Обычно когда соседи не могут ужиться, им предлагают по суду установить порядок пользования общим имуществом.

Согласно закону (ст.250 ГК РФ) при продаже доли квартиры участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки. Подразумевается, что продавец обязан:

  • письменно известить всех собственников о предстоящей продаже;
  • указать конкретную цену и иные условия продажи;
  • ожидать ответа иных собственников в течение месяца или же пропустить данный срок при наличии письменных отказов от всех жильцов;
  • продать долю одному из соседей по собственному выбору, если желание изъявили сразу несколько собственников;
  • продать долю в праве за ранее указанную сумму или выше любому лицу по истечении месяца данного для покупки жилья соседями.

В случае, когда предполагаемый покупатель является родственником:

  1. если он человек со стороны, не имеет доли в общей квартире — необходимо соблюсти стандартную схему оповещения всех соседей;
  2. если он один из собственников — можно смело оформлять куплю-продажу без оповещения иных лиц.

Продавать родственникам можно. Но есть нюансы при налогообложении такой сделки:

  • покупатель не имеет право получить имущественный налоговый вычет, если является близким родственником (ст.105.1 НК РФ) продавцу (супруги, родители, усыновленные дети, усыновители, братья, сестры, опекуны, попечители, опекаемые);
  • если в договоре купли-продажи будет указана цена жилплощади ниже рыночной, налоговые органы в праве после разбирательства наложить штраф по поводу уклонения от уплаты налога, а сам налог рассчитать от среднестатистической цены за подобные квадратные метры.

Пошаговая инструкция: как правильно продать недвижимость в долевой собственности?

Как же уведомить сособственников? Лучше всего отправить заказное письмо по почте с уведомлением.

В письме обязательно нужно указать (Письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016 г.):

  1. объект продажи — доля квартиры;
  2. стоимость квартиры;
  3. иные условия, являющиеся важными, например порядок расчетов, указание на лиц, сохраняющих право регистрации по данному адресу после продажи, сроки передачи собственности и иные условия (включаются при необходимости, обязательными не являются).

Получение отказа

Срок ожидания ответа от оповещенных собственников составляет 30 календарных дней. Дни считаются со дня доставки письма. Отсутствие ответа по истечении этого срока – служит основанием для начала процедуры продажи доли иным лицам, обязательно нужно отразить это в договоре купли-продажи.

Так же собственник квартиры может отказаться от покупки доли, закрепив такое волеизъявление в простом письме или же нотариально заверенном документе. Простой письменный отказ предоставляется нотариусу, который в свою очередь может принять его без оговорок или же провести работу по уточнению верности выраженной воли в документе (пригласить соседей на беседу, созвониться и д. р.).

Если один из собственников не достиг 18 лет — для дачи им отказа, потребуется разрешение органов опеки, что существенно может продлить срок ожидания ответа от соседей.

отказа:

  1. Ф. И. О. автора;
  2. юридический статус (собственник, на основании какого документа);
  3. ссылка на предложение продавца (письмо, уведомление);
  4. стоимость продаваемой жилплощади;
  5. отказ от права;
  6. дата, подпись.

Может ли один из владельцев оформить сделку без согласия остальных?

Возможны следующие ситуации:

  1. сосед отказывается покупать на условиях предложенных продавцом, и выдвигает собственные — тогда продавец вправе продать квартиру иным лицам, посчитав такие возражения в качестве отказа от предложенных условий;
  2. сосед отказывается покупать долю и в то же время возражает против продажи иным лицам — такие возражения учитываются как отказ от преимущественного права и не влияют на реализацию права продажи продавца;
  3. один из собственников квартиры согласен купить долю — тогда оповещение иных собственников не является обязательным и этап извещения можно пропустить.

Предлагаем посмотреть видео о том, как купить долю в квартире без согласия других собственников:

Как найти покупателя и какие документы нужны?

Документы, предоставляемые обеими сторонами договора:

  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака или разводе;
  • нотариальное согласие второго супруга на сделку (если гражданин в браке);
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если одной из сторон выступает несовершеннолетний);
  • согласие органа опеки (если одна из сторон ребенок);
  • правоустанавливающие документы на долю квартиры (договор, на основании которого приобретена квартира, например купли – продажи или дарения, или наследования);
  • свидетельство о регистрации права на долю жилплощади (выдается в регистрационном органе в момент регистрации собственности).

Документы, которые предоставляет продавец:

  • справка с паспортного стола или МФЦ обо всех зарегистрированных лицах в квартире (получить ее может любой из собственников);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — лицевой счет (выдается в ЖЭУ, необходима только при истребовании покупателем);
  • кадастровый паспорт (выдается в МФЦ, или в Росреестре);
  • технический план (выдается в БТИ, требуется для удостоверения проведения или отсутствия перепланировки);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости об отсутствии обременений;
  • документы, которые подтверждают отказ от покупки других соседей.

Отличия в пакете документов, если сделка происходит между родственниками

Если сделка проводится между родственниками, документы предоставляются те же самые. Подтверждать степень родства не требуется.

Отличается ли список, если приобретает хозяин?

Если же долю выкупает собственник другой доли в этой же квартире, то документы подтверждающие извещение иных собственников не потребуется. Покупатель должен будет подтвердить, что он уже является законным владельцем доли в продаваемой квартире.

Как определить стоимость?

Как только принято решение продавать долю квартиры, необходимо определиться за какую цену будет отчуждаться недвижимость. Сделать это нужно не откладывая, т. к. уведомляя соседей, нужно будет указывать адекватную цену, которую в дальнейшем нельзя будет изменить.

Для расчета необходимо учесть различные факторы:

  • количество долей в квартире;
  • количество комнат в квартире;
  • количество прописанных лиц;
  • общие условия проживания (состояние мест общего пользования);
  • иные условия.

Произвести расчеты возможно:

  1. Самостоятельно. Например, высчитать свою долю от общей стоимости квартиры. Такой расчет имеет место, когда продается квартира целиком. При продаже же доли стоимость квадратных метров значительно падает.
  2. Обратиться в экспертную организацию к независимым оценщикам. Они за определенную плату составят экспертное заключение, в котором по пунктам распишут все плюсы и минусы продаваемой жилплощади и сделают рациональный вывод о рыночной стоимости.
  3. Проконсультироваться в агентстве недвижимости, а лучше в нескольких, где опытные риэлторы могут посоветовать за какую цену лучше продавать.

Составление договора

  • Договор составляется не менее чем в трех экземплярах (по одному каждому участнику + один регистрационной службе), обязательно в письменной форме.
  • Кроме стандартных разделов, в договор купли-продажи доли квартиры нужно включить некоторое дополнительные пункты.
  • Особенностью договора при продаже доли квартиры является:
  • указание на конкретную продаваемую долю жилплощади;
  • ссылка на проведенную процедуру уведомления всех собственников квартиры с указанием документов-доказательств.

В случае если стороны сделки являются родственниками, указание на родство не обязательно.

Если покупателем является собственник другой доли в этой же квартире, то в документе обязательно необходимо указать на основании, какого документа подтверждено его право.

В случае если одна из сторон или обе не имеют возможности участвовать в процессе оформления сделки, они могут оформить доверенность на иное лицо. Доверенным лицо может быть любой дееспособный гражданин, чаще всего в качестве него выбирают или близкого человека, или же специалиста (юриста, риэлтора).

Доверенность:

  • нотариально оформляется;
  • содержит сведения о доверенном лице и доверяющей стороне;
  • содержит указание на конкретные юридические действия, которые необходимо совершить (исключение — генеральная доверенность, она предоставляет весь спектр действий);
  • содержит описание объекта права — долю квартиры.

Документ оформляется у нотариуса за плату. В договор купли-продажи обязательно вносится пункт со сведениями о доверенном лице.

Нужен ли нотариус для заверения договора?

На основании ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. обязательному нотариальному заверению подлежат:

  • сделки по отчуждению доли в квартире;
  • сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности.

Нотариус проверяет права сторон, законность их действий, а так же соответствие договора нормам права.

Законодательно не закреплено обязательство сторон, оформлять договор в нотариальной конторе. Документ можно составить самостоятельно, а нотариальному работнику предоставить его на ознакомление и проверку.

На практике при отчуждении долей, собственник сразу обращается к нотариусу, и именно нотариус рассылает оповещения всем собственникам, и подсказывает какие необходимо предоставить документы каждой из сторон для заключения сделки. Так же зачастую сама нотариальная палата составляет договор за плату и его же заверяет.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. После чего он его визирует и проставляет печати. После этого необходимо зарегистрировать документ в Росреестре.

Документы, выданные нотариусом, подаются в отделение МФЦ или Регистрационный. До подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину, которая составляет 2000 рублей.

Процедура регистрации занимает 3 дня. Но по объективным причинам срок может увеличиться на 2-3 дня, т. к. значительное время затрачивается на перевозку документов из Росреестра в МФЦ.

Право собственности нового собственника вступает в силу с момента государственной регистрации.

Риски и подводные камни: чем опасна такая сделка?

Многих граждан отталкивает покупка доли в квартире, т. к. существует ряд подводных камней:

  1. Отсутствие уведомлений соседей о продаже. Если процедура не была проведена добросовестно по всем правилам, другие собственники могут подать в суд и оспорить сделку, потребовав реализации своего преимущественного права покупки. Сделку признают недействительной.
  2. Сложность в определении конкретных квадратов жилплощади. Т. к. не всегда доля в праве дает возможность выделить отдельную комнату для проживания конкретного лица, существует риск конфликтов между соседями за метры квартиры.
  3. Фиктивный договор дарения. Зачастую собственник доли предлагает оформить договор дарения, чтобы не уведомлять соседей и не платить налоги. Но такую сделку легко оспорить и признать недействительной.
  4. Конфликты с соседями. Не всегда, получается, мирно сосуществовать с другими жильцами. И в этом случае гражданин часто склоняется к продаже такого жилья и поиску нового.

Предлагаем посмотреть видео о возможных рисках при покупке и продажи доли в квартире:

Купля-продажа доли квартиры — не простой процесс. Он требует тщательного изучения документов и скрупулёзности при соблюдении всех формальностей. Но если разбить весь процесс на этапы и добросовестно выполнить все требования законодательства, можно достигнуть желаемого результата в наикратчайшие сроки и без потерь.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/doli/procedura-sdelki.html

Ссылка на основную публикацию